Acquistare la Casa senza sorprese terza parte Il terzo passo: l’atto di trasferimento
Eccoci arrivati al nostro terzo appuntamento. Abbiamo trovato la nostra casa attraverso l’agenzia immobiliare; abbiamo stipulato il contratto preliminare, o compromesso che dir si voglia; non resta che recarci dal notaio per stipulare il contratto definitivo che trasferirà la proprietà dell’immobile.
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Acquistare la casa senza sorprese (seconda parte) Il secondo passo: la stipula del compromesso
Continua il nostro viaggio nel mondo degli acquisti immobiliari. Dopo aver affrontato il rapporto con le agenzie di mediazione, prendiamo in esame il contratto preliminare, nella pratica indicato più spesso come “compromesso”.
IL COMPROMESSO. Il compromesso altro non è che un contratto con il quale il compratore ed il venditore si obbligano a stipulare entro una certa data un contratto definitivo di compravendita. Con il compromesso, pertanto, il trasferimento viene rimandato ad una epoca successiva. Tuttavia, esso è già vincolante per le parti, le quali, una volta sottoscritto, non possono sottrarsi all’obbligo di stipulare il successivo atto, a pena di pesanti conseguenze. Vediamole insieme.
Il rimedio previsto dall’art. 2932 del codice civile. Il rimedio più importante e tipico è senz’altro quello stabilito dall’art. 2932 del codice civile in base al quale se una parte si rifiuta di stipulare il definitivo, l’altra può ottenere una sentenza che, in pratica, funge da contratto. In altre parole, il Giudice, se accoglie la domanda, emette una sentenza che trasferisce l’immobile proprio come un atto notarile, sentenza che dovrà poi essere trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari.
La risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Di fronte all’inadempimento dell’altra parte, quella adempiente può decidere di chiedere lo scioglimento del contratto e di domandare il risarcimento dei danni. Si pensi, ad esempio, alle spese inutilmente affrontate per reperire la documentazione tecnica, ovvero al compenso vanamente elargito al mediatore.
LA FORMA DEL COMPROMESSO. Il compromesso non solo deve essere inderogabilmente fatto in forma scritta, a pena di nullità, ma deve anche contenere una serie di dati, la mancanza dei quali (per lo meno alcuni) potrebbe determinarne la nullità.
Vediamo dunque gli elmenti del compromesso. Esso deve contenere:
e generalità delle parti, con indicazione del codice fiscale;
la descrizione dell’immobile con riferimento all’ubicazione, ai dati catastali, alle pertinenze, ai confini, alla provenienza;
l’indicazione dell’esistenza di eventuali vincoli (sequestri, ipoteche, pignoramenti);
lo stato dell’immobile in relazione alle normative edilizie ed urbanistiche;
l’ammontare del prezzo;
l’eventuale ammontare della caparra;
le modalità e i termini di pagamento;
la data di stipulazione del contratto definitivo.
IL TERMINE PER LA DATA DI STIPULAZIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO. Un quesito solitamente posto è quello del valore della data fissata per la stipulazione dell’atto di trasferimento. In altre parole, laddove nel contratto preliminare sia scritto che la stipulazione del definitivo debba avvenire entro e non oltre una certa data, cosa accade se nessuna delle parti si attiva in tal senso?
Va anzitutto detto che la data, in genere, non ha carattere essenziale, nemmeno quando è accompagnata dalla clausola “entro e non oltre”, ciò perché l’essenzialità del termine dipende dalle ragioni sottese alla fissazione di quella data.
Facciamo un esempio. Se la stipula deve avvenire entro il 31 marzo, per la ragione che il venditore deve effettuare, a sua volta, il pagamento per l’acquisto di un altro immobile entro il successivo 1 aprile e dunque ha bisogno del denaro ricavato dalla vendita, il termine può ritenersi essenziale, purché, tuttavia, nel contratto siano resi espliciti i motivi dell’essenzialità.
Negli altri casi, invece, quando cioè il termine non ha una vera e propria ragione, esso può essere pacificamente superato, senza conseguenze sulla validità del contratto. Tuttavia la parte adempiente può inviare una lettera di mora, contenente una diffida ad adempiere con termine non inferiore a giorni 15, decorsi i quali il contratto dovrà intendersi sciolto.
LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO. La legge n. 30/97 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri della conservatoria immobiliare. Si tratta di una forma di garanzia per i compratori verso i venditori più scaltri. Difatti, non sono mancati casi in cui un venditore abbia stipulato più contratti preliminari sempre per lo stesso immobile. In questi casi, tra più compratori prevale colui che per primo ha trascritto il proprio atto di vendita nei registri della conservatoria immobiliare, anche se, in ipotesi, è stato l’ultimo a stipulare il compromesso. Con la trascrizione del preliminare si mira ad evitare proprio questa eventualità, tutelando il promittente acquirente, con un effetto “prenotativo” sull’immobile.
Tuttavia, la trascrizione del preliminare può essere effettuata solo se l’atto è stato redatto in forma pubblica o con scrittura privata autenticata.
Sino ad ora, però, l’istituto non ha goduto di molta fortuna per diversi motivi. Il primo, è che l’atto in forma pubblica o in scrittura privata autenticata ha un costo maggiore rispetto alla scrittura semplice. Ma il motivo principale è un altro. Trascrivendo il preliminare, il venditore, se vuole essere realmente tutelato, deve indicare l’intero prezzo e non quello – solitamente più basso – derivante dall’applicazione degli indici catastali, con conseguenti maggiori oneri fiscali.
Tuttavia, a seguito degli ultimi interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006, legge n. 248 del 2006, legge finanziaria per il 2007), per le compravendite di immobili ad uso abitativo in cui l’acquirente è un privato (vale a dire una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato. Pertanto, in questi casi, non c’è più convenienza nel dichiarare un importo inferiore a quello reale, anzi l’agevolazione viene revocata se nell’atto è stato indicato un importo inferiore.
LA CAPARRA. La caparra si distingue in “confirmatoria” e “penitenziale”. Troppo spesso esse vengono confuse, oppure utilizzate senza una reale conoscenza degli effetti giuridici che le caratterizzano.
La caparra confirmatoria è una somma di denaro che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto per rafforzare il vincolo concluso, mentre la caparra penitenziale è un corrispettivo per il recesso. Con una importante conseguenza. Mentre in caso di caparra confirmatoria, la parte adempiente, di fronte all’inadempimento dell’altra parte, potrebbe decidere di agire per ottenere l’adempimento, nella caparra penitenziale la parte inadempiente può scegliere di recedere dal contratto, perdendo la somma indicata a titolo di caparra penitenziale; in tal caso, cioè, l’altra parte potrà solo trattenere la caparra ricevuta o ottenere il doppio di quella versata a seconda dei casi.
Ne deriva che se si è veramente interessati all’acquisto dell’immobile è meglio evitare la caparra penitenziale e prevedere nel contratto una caparra confirmatoria.

Acquistare la Casa senza sorprese (parte prima)
Il primo passo: la ricerca
Un dato recente indica in 60.000 il numero degli agenti immobiliari in Italia. Cifra impressionante, che dà la misura della grande quantità di scambi e soprattutto della “ricchezza” del mercato.
Per non incorrere in spiacevoli situazioni ecco alcuni consigli da tenere bene in mente quando ci si reca presso un’agenzia immobiliare.
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Chi è l’Ombudsman Giurì Bancario?
L’ “Ombudsman Giurì Bancario” è un organismo collegiale con il compito di dirimere controversie relative a rapporti aventi ad oggetto operazioni o servizi, da essi intrattenuti con le banche o gli intermediari.
Dove ha sede l’Ombudsman?
L’ombudsman ha sede in Roma.
Da chi è composto?
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Cos’è?
Il Patrocinio a spese dello stato (PSS) è il diritto che la legge riconosce al cittadino “non abbiente” ad essere difeso gratuitamente da un avvocato o ad essere gratuitamente assistito da un consulente tecnico, davanti ad un giudice. È altresì il diritto di non pagare le spese del processo, comprese quelle della consulenza tecnica.

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PROCEDURA PER IL RISARCIMENTO DEI SINISTRI SUBITI ALL’ESTERO
Se durante un viaggio all’estero in uno dei Paesi del Sistema Carta Verde (vedi sotto) si è rimasti vittima di un incidente stradale provocato da un veicolo immatricolato e assicurato in uno degli Stati dello Spazio Economico Europeo (vedi sotto), per chiedere il risarcimento dei danni subiti ci si può rivolgere al rappresentante nominato in Italia dall’impresa di assicurazione del responsabile del sinistro.
Per conoscere nome e indirizzo di tale rappresentante (c.d. “mandatario”), è necessario inviare apposita richiesta al Centro Informazioni istituito presso l’Isvap, all”indirizzo:
ISVAP
Centro Informazioni
Via del Quirinale, 21
00187 Roma
FAX: 06. 42133730
e-mail: centroinformazioni@isvap.it
indicando in modo chiaro tutti gli elementi utili a risalire ai soggetti interessati, come ad esempio data e luogo di accadimento del sinistro ed estremi dei veicoli coinvolti (targa del veicolo responsabile del sinistro, nazionalità, impresa di assicurazione del veicolo responsabile del sinistro, se nota).
N.B.: Se l’incidente è provocato all’estero da un veicolo non immatricolato in uno dei Paesi dello Spazio Economico Europeo, l’applicazione della procedura sopra indicata non è possibile.
Il Decreto legislativo del 07.09.2005, n. 209 riconosce alla CONSAP – quale gestore del Fondo di Garanzia per le vittime della strada – il ruolo di Organismo di Indennizzo italiano previsto dalla IV Direttiva Auto (2000/26/CE).
L’Organismo di Indennizzo ha il compito di agevolare le persone lese residenti in Italia nel conseguimento – in determinate fattispecie – del risarcimento dei danni subiti a seguito di un sinistro r.c. auto accaduto all’estero in uno dei Paesi dello Spazio Economico Europeo, a partire dal 20.1.2003.
In particolare l’Organismo di Indennizzo è legittimato ad intervenire quando:
A. il sinistro sia causato da veicoli assicurati e stazionanti abitualmente in uno dei seguenti Stati dello Spazio Economico Europeo:

• Austria,
• Belgio,
• Cipro,
• Danimarca,
• Estonia,
• Finlandia,
• Francia,
• Germania,
• Grecia,
• Irlanda,
• Islanda,
• Italia,
• Lettonia,
• Liechtenstein,
• Lituania,
• Lussemburgo,
• Malta,
• Norvegia,
• Paesi Bassi,
• Polonia,
• Portogallo,
• Regno Unito,
• Repubblica Ceca,
• Spagna,
• Slovacchia,
• Slovenia,
• Svezia,
• Ungheria

e:

1. l’Impresa di assicurazione del veicolo condotto dal responsabile abbia omesso di designare in Italia il proprio Mandatario per la liquidazione dei sinistri il cui nominativo potrà essere richiesto al Centro di Informazioni costituito presso l’Isvap – Via del Quirinale, 21 – 00187 Roma – fax: 06.42133730 – e-mail: centroinformazioni@isvap.it;
2. la stessa Impresa o il suo Mandatario non abbia fornito, entro 3 mesi dalla richiesta di risarcimento formulata dal danneggiato, una risposta motivata sugli elementi dedotti nella richiesta stessa.

In tali casi, l’Organismo di Indennizzo interviene anche qualora il sinistro sia accaduto in un Paese non appartenente allo Spazio Economico Europeo, il cui Ufficio nazionale abbia aderito al sistema della carta verde.
Paesi non appartenenti allo Spazio Economico Europeo che aderiscono al sistema ‘carta verde’

• Albania,
• Andorra,
• Bielorussia,
• Bosnia Erzegovina,
• Bulgaria,
• Croazia,
• Iran,
• Israele,
• Macedonia,
• Marocco,
• Moldavia,
• Romania,
• Serbia e Montenegro,
• Svizzera,
• Tunisia,
• Turchia,
• Ucraina.

sempreché il veicolo responsabile sia assicurato e stazionante abitualmente in uno Stato dello Spazio Economico Europeo diverso dall’Italia.
B. il sinistro sia causato in un altro Stato dello Spazio Economico Europeo da:
1. un veicolo di cui risulti impossibile l’identificazione;
2. un veicolo di cui risulti impossibile, entro 2 mesi dalla data del sinistro, identificare l’impresa di assicurazione.
Il danneggiato, in tali fattispecie, potrà quindi rivolgersi all’Organismo di Indennizzo italiano, indirizzando la richiesta di risarcimento danni esclusivamente a:
CONSAP – Gestione F.G.V.S.
Organismo di Indennizzo italiano
Via Yser, 14
00198 ROMA
www.consap.it
www.isvap.it
 
 

REGOLARIZZAZIONE DEI RICORSI PRESENTATI AL GARANTE DELLA PRIVACY
La regolarizzazione dei ricorsi presentati al Garante ai sensi degli artt. 145 ss. del Codice è possibile:
a) quando il ricorso è sottoscritto da persona fisica o giuridica diversa dal ricorrente o dal procuratore speciale, oppure è trasmesso al Garante con corrispondenza diversa dal plico raccomandato o in modo difforme dalle altre modalità indicate nell’art. 147, comma 5;
b) qualora il ricorso difetti di uno o più dei dati identificativi di cui all’art. 147, comma 1, lettera a);
c) qualora manchi l’indicazione della data della richiesta presentata al titolare o al responsabile ai sensi dell’art. 8, comma 1, del Codice o l’indicazione del pregiudizio imminente e irreparabile che permette di prescindere dalla richiesta medesima (art. 147, comma 1, lettera b));
d) quando il ricorso sia privo di una sottoscrizione autenticata secondo il disposto dell’art. 147, comma 4);
e) quando manchi l’indicazione degli elementi posti a fondamento della domanda (art. 147, comma 1, lett. c));
f) quando il ricorso non rechi l’indicazione del provvedimento richiesto al Garante (art. 147, comma 1, lett. d));
g) quando manchi l’indicazione del domicilio eletto ai fini del procedimento (art. 147, comma 1, lett. e));
h) qualora al ricorso non risultino allegate l’eventuale procura o la copia della richiesta rivolta al titolare o al responsabile ai sensi dell’art. 8, comma 1, del Codice;
i) qualora difetti la prova del versamento dei diritti di segreteria (art. 147, comma 2, lett. c)) o risulti imprecisa o incompleta la documentazione attestante che l’interessato si trova nelle condizioni previste dalla legge per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

RICORSO AL PREFETTO

• Il trasgressore o gli altri soggetti indicati nell’art. 196, nel termine di giorni 60 dalla contestazione o dalla notificazione, qualora non sia stato effettuato il pagamento in misura ridotta nei casi in cui è consentito, possono proporre ricorso al prefetto del luogo della commessa violazione, da presentarsi all’ufficio o comando cui appartiene l’organo accertatore ovvero da inviarsi agli stessi con raccomandata con ricevuta di ritorno.

• Con il ricorso possono essere presentati i documenti ritenuti idonei e può essere richiesta l’audizione personale.

• Il ricorso può essere presentato direttamente al prefetto mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In tale caso, per la necessaria istruttoria, il prefetto trasmette all’ufficio o comando cui appartiene l’organo accertatore il ricorso, corredato dei documenti allegati dal ricorrente, nel termine di trenta giorni dalla sua ricezione.

• Il responsabile dell’ufficio o del comando cui appartiene l’organo accertatore, è tenuto a trasmettere gli atti al prefetto nel termine di 60 giorni dal deposito o dal ricevimento del ricorso nei casi di cui al comma 1 e dal ricevimento degli atti da parte del prefetto nei casi di cui al comma 1-bis. Gli atti, corredati dalla prova della avvenuta contestazione o notificazione, devono essere altresì corredati dalle deduzioni tecniche dell’organo accertatore utili a confutare o confermare le risultanze del ricorso.

• Qualora nei termini previsti non sia stato proposto ricorso e non sia avvenuto il pagamento in misura ridotta, il verbale, in deroga alle disposizioni di cui all’art. 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689, costituisce titolo esecutivo per una somma pari alla metà del massimo della sanzione amministrativa edittale e per le spese di procedimento.

• Il prefetto, esaminati il verbale e gli atti prodotti dall’ufficio o comando accertatore, nonché il ricorso e i documenti allegati, sentiti gli interessati che ne abbiano fatta richiesta, se ritiene fondato l’accertamento adotta, entro 120 giorni decorrenti dalla data di ricezione degli atti da parte dell’ufficio accertatore, secondo quanto stabilito al comma 2 dell’articolo 203, ordinanza motivata con la quale ingiunge il pagamento di una somma determinata, nel limite non inferiore al doppio del minimo edittale per ogni singola violazione, secondo i criteri dell’articolo 195, comma 2.

• L’ingiunzione comprende anche le spese ed è notificata all’autore della violazione ed alle altre persone che sono tenute al pagamento ai sensi del presente titolo.

• Ove, invece, non ritenga fondato l’accertamento, il prefetto, nello stesso termine, emette ordinanza motivata di archiviazione degli atti, comunicandola integralmente all’ufficio o comando cui appartiene l’organo accertatore, il quale ne dà notizia ai ricorrenti.

• I termini di cui ai commi 1-bis e 2 dell’ articolo 203 e al comma 1 del presente articolo sono perentori e si cumulano tra loro ai fini della considerazione di tempestività dell’adozione dell’ordinanza ingiunzione.

• Decorsi detti termini senza che sia stata adottata l’ordinanza del prefetto, il ricorso si intende accolto.

• Quando il ricorrente ha fatto richiesta di audizione personale, il termine di cui al comma 1 si interrompe con la notifica dell’invito al ricorrente per la presentazione all’audizione. Detto termine resta sospeso fino alla data di espletamento dell’audizione o, in caso di mancata presentazione del ricorrente, comunque fino alla data fissata per l’audizione stessa. Se il ricorrente non si presenta alla data fissata per l’audizione, senza allegare giustificazione della sua assenza, il prefetto decide sul ricorso, senza ulteriori formalità.

• L’ordinanza-ingiunzione di pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria deve essere notificata, nel termine di 150 giorni dalla sua adozione, nelle forme previste dall’articolo 201.

• Il pagamento della somma ingiunta e delle relative spese deve essere effettuato, entro il termine di 30 giorni dalla notificazione, all’ufficio del registro o al diverso ufficio indicato nella stessa ingiunzione. L’ufficio del registro che ha ricevuto il pagamento, entro 30 giorni dalla sua effettuazione, ne dà comunicazione al prefetto e all’ufficio o comando accertatore.

• L’ordinanza-ingiunzione, trascorso il termine per il pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria, costituisce titolo esecutivo per l’ammontare della somma ingiunta e delle relative spese.

RICORSO AL GIUDICE DI PACE

• Alternativamente alla proposizione del ricorso al Prefetto, il trasgressore o gli altri soggetti indicati nell’articolo 196, qualora non sia stato effettuato il pagamento in misura ridotta nei casi in cui è consentito, possono proporre ricorso al giudice di pace competente per il territorio del luogo in cui è stata commessa la violazione;

• Il ricorso va proposto nel termine di 60 giorni dalla data di contestazione o di notificazione.

• Il ricorso è proposto secondo le modalità stabilite dall’ articolo 22 della legge 24 novembre 1981, n. 689, e secondo il procedimento fissato dall’ articolo 23 della medesima legge n. 689 del 1981, fatte salve le deroghe previste dal C.D.S., e si estende anche alle sanzioni accessorie.

• Il ricorso è inammissibile qualora sia stato previamente presentato il ricorso al Prefetto.

• La sentenza con cui viene rigettato il ricorso costituisce titolo esecutivo per la riscossione coatta delle somme inflitte dal giudice di pace che superino l’importo della cauzione prestata all’atto del deposito del ricorso.

• Il giudice di pace non può applicare una sanzione inferiore al minimo edittale stabilito dalla legge per la violazione accertata.

• In caso di rigetto del ricorso, il giudice di pace non può escludere l’applicazione delle sanzioni accessorie o la decurtazione dei punti dalla patente di guida.