In tema di condominio degli edifici, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., solo allorquando il tetto è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, salva diversa pattuizione.
In caso contrario, le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c. in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell’art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell’edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone l’esistenza e l’uso.
Tribunale Salerno, sez. I, 17 aprile 2008
Con citazione notificata il lontano 21 maggio 1999 per l’udienza dell’8 luglio 1999, T. G. G., A. N. E P. N., qualificatesi "proprietarie superificiarie" dell’intero ultimo piano e dei locali sottotetto del fabbricato costituente il CONDOMINIO EDIL SAL DI BATTIPAGLIA, VIA C., 9, convennero il medesimo Condominio per sentir dichiarare l’invalidità delle delibere assembleari del 26 marzo 1999 e del 22 aprile 1999, con cui erano state ripartire le spese di manutenzione del tetto del fabbricato non secono il criterio di cui all’art. 1123 c.c., ma, sul presupposto della proprietà esclusiva dello stesso tetto da parte degli attori, secondo la regola posta dall’art. 1126 c.c.; conseguentemente domandando anche la ripetizione delle somme pagate in eccesso rispetto al dovuto ed il risarcimento dei danni per la cattiva manutenzione del tetto.
Nella sua comparsa di costituzione del 28 giugno 1999, il CONDOMINIO EDIL SAL eccepiva come il titolo di acquisito operato dalla costruttrice EDIL SAL s.r.l. nei confronti del venditore M. N., dante causa delle attrici, precisasse: "resta di esclusiva proprietà del venditore sig. M. N. tutta l’area soprastante al quarto piano dell’intero fabbricato a costruirsi…con diritto di sopraelevazione senza dovere corrispondere indennità di sorta alla Società acquirente e col conseguimento, a favore ed in proporzione di quanto esso dott. M. N. andrà a costruire, dei relativi diritti di condominio alle parti e servizi del costruendo fabbricato considerati comuni per legge o per destinazione…".Aggiungeva il Condominio convenuto che in precedenza, nel ripartire le spese di manutenzione del tetto, si era sempre fatto ricorso proprio alla regola di cui all’art. 1126 c.c., essendo M. N. proprietario esclusivo dell’ultimo piano e quindi anche del tetto; proponeva quindi riconvenzionale per l’accertamento "della proprietà esclusiva dei legittimi proprietari" degli immobili realizzati in sopraelevazione al quarto piano, "con esclusione di ogni partecipazione del Condominio al tetto di copertura ". Solo con la memoria di replica ex art. 184 c.p.c. del 31 gennaio 2003 il Condominio convenuto eccepiva altresì la tardiva proposizione dell’impugnazione della delibera del 26 marzo 1999, rispetto al termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c.
La causa passava in decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti, a norma degli artt. 281 quinquies e 190 c.p.c., all’udienza del 21 gennaio 2008.
Vanno premesse alcune questioni pregiudiziali e preliminari.
È noto come, in tema di condominio, l’impugnazione della delibera dell’assemblea possa avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione (come avvenuto nel caso in esame), dovendosi tener conto, ai fini del rispetto del termine di cui all’art. 1137 c.c., della data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio, anziché di quella del successivo deposito in cancelleria, che avviene al momento dell’iscrizione a ruolo della causa.
Quanto comunque alla decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal comma 3 dell’art. 1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, essa non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, e deve essere oggetto di eccezione in senso stretto della parte interessata formulata entro il limite della maturazione delle preclusioni processuali, ovvero, sulla base delle norme applicabili al presente giudizio, entro il termine assegnato dal giudice ai sensi dell’art. 180 cpv. c.p.c. Nella specie, è dunque inammissibile l’eccezione di decadenza proposta dal condominio solo con la memoria per l’indicazione di prova contraria ex art. 184 c.p.c. (Cassazione civile , sez. II, 28 novembre 2001, n. 15131; Cassazione civile , sez. II, 06 aprile 1995, n. 4009).
La costituzione del convenuto condominio, che ha proposto riconvenzionale, risulta altresì tempestiva perché avvenuta almeno dieci giorni dell’udienza di comparizione fissata nell’atto di citazione, essendo stati abbreviati i termini per comparire a norma del secondo comma dell’art. 163 bis c.p.c.
Si passa al merito della lite.
È altrettanto noto che, poiché lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la "proprietà" di "tutta l’area soprastante al quarto piano del fabbricato non è di per sé idoneo nemmeno ad escludere l’obbligo di pagamento dell’indennità di sopraelevazione, prevista dall’art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell’aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione; né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell’ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire a tale titolo soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di rinuncia dell’acquirente alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia, non avendo efficacia reale, non impegna neanche gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 16 giugno 2005, n. 12880). Invero, la c.d. "colonna d’aria" (lo spazio sovrastante all’ultimo piano del fabbricato) non costituisce oggetto di diritti, e quindi non costituisce oggetto di proprietà autonoma rispetto alla proprietà dell’ultimo piano dell’edificio. In tal senso, giacché la legittimazione dell’amministratore di condominio ex art. 1131, comma 2, c.c. è limitata alle sole liti riguardanti le parti comuni dell’edificio, e venendo qui in discussione l’accertamento della proprietà esclusiva dell’ultimo piano dell’edificio e delle porzioni realizzate in sopraelevazione, la stessa legittimazione dell’amministratore viene meno, dovendo la causa, riguardante l’estensione del diritto dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini; il contraddittorio in ordine alla domanda riconvenzionale del condominio non può pertanto ritenersi validamente instaurato, e va quindi disposta l’integrazione dello stesso nei rigu
ardi di tutti i condomini in separata ordinanza ove dispone per il prosieguo della causa.
Quanto alla proprietà del tetto, oggetto della delibera di ripartizione delle spese impugnata, si osserva quanto segue.
Ove fosse stata dimostrata una riserva in proprietà in favore del venditore del tetto e del diritto di sopraelevazione, effettuata dal M. N., perché titolare dell’immobile anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il tetto sarebbe rimasto escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, essendosi verificata una sopraelevazione, il nuovo tetto sarebbe indubbiamente rimasto di proprietà del M. N., in quanto appunto proprietario del precedente tetto, pure indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul tetto, né il nuovo tetto si sarebbe ex se trasformato in bene condominiale, giacché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all’edificio, restando pur sempre titolare del diritto di sopralzo che è indipendente dalla proprietà della costruzione.
La stessa indennità di sopraelevazione dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127 c.c., e non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato, trae fondamento proprio nell’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva (Cassazione civile , sez. un., 30 luglio 2007, n. 16794).
Va da sé che nel caso in esame non risulti dal titolo per Notaio C. del 4 giugno 1977 che il M. N. si fosse riservata la proprietà del tetto del fabbricato da costruire con il diritto di sopraelevazione, essendosi disciplinata solo la sorte dello spazio d’area soprastante al quarto piano, ovvero dello spazio sovrastante all’ultimo piano del fabbricato, il quale, come già ricordato, non può in alcun modo costituire oggetto di proprietà autonoma rispetto alla proprietà dell’ultimo piano dell’edificio.
Vale piuttosto il principio per cui, in conseguenza della sopraelevazione, si sia avverata un’addizione delle cose comuni a spese del sopraelevante, con incremento della comproprietà delle parti comuni (muri perimetrali, tetto, tratto di scale: Cassazione civile , 11 novembre 1982, n. 5959; Cassazione civile , 19 maggio 1978, n. 2475; Cassazione civile , 2 ottobre 1976, n. 3763).
Di tal che, non si vede come possa dirsi che il tetto del fabbricato sia di proprietà esclusiva degli attori, aventi causa del M. N., e quindi le delibere impugnate risultano effettivamente annullabili. Solo infatti allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest’ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338).
Altrimenti, le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell’art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell’edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l’uso (Cassazione civile , sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064).
Per potersi derogare alla presunzione di contitolarità del tetto, posta dall’art. 1117, n. 1, c.c., occorre invero una specifica previsione contraria del titolo costitutivo contrario, la cui esistenza non è stata dimostrata in questo giudizio.
Né ha rilievo il comportamento, che deduce la difesa del condominio, circa l’adozione per il passato di un criterio convenzionale di ripartizione delle spese del tetto fondato sull’assunto della proprietà esclusiva dello stesso, giacché la divisata approvazione per "facta concludentia" di una siffatta tabella – evincibile dalla prolungata accettazione dei precedenti bilanci consuntivi- avrebbe una funzione non meramente accertativa e valutativa delle quote condominiali, ma finirebbe inaccettabilmente per incidere sui diritti reali spettanti a ciascun condomino sul bene comune.
Le delibere impugnate (essendo peraltro quella del 22 aprile 1999 sul punto della ripartizione delle spese di manutenzione del tetto meramente confermativa di quella del 26 marzo 1999) risultano non nulle (il che sarebbe stato se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, avesse modificato i criteri stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini), ma annullabili, per aver violato il criterio ex art 1123 c.c., (Cassazione civile , sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708; Cassazione civile , sez. II, 27 aprile 2005, n. 8732; Cassazione civile , sez. un., 07 marzo 2005, n. 4806).
Per la determinazione delle somme spettanti in ripetizione di indebito agli attori in base ad esatta suddivisione della spese e per la quantificazione dei danni da omessa manutenzione, si dispone ulteriore istruttoria, previa separazione delle domande come da allegata ordinanza.
La estrema complessità delle questioni oggetto della domanda definita induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese processuali sostenute.
Il TRIBUNALE DI SALERNO, definitivamente pronunciando in ordine alla domanda proposta da T. G. G., A. N. E P. N. annulla le deliberazioni prese dall’assemblea del CONDOMINIO EDIL SAL DI BATTIPAGLIA, VIA C., 9, in data 26 marzo 1999 e del 22 aprile 1999, sul punto relativo alla ripartizione delle spese di manutenzione del tetto del fabbricato;
dispone come da separata ordinanza per il prosieguo della causa in ordine alle domande separate di ripetizione di indebito e di risarcimento dei danni proposte dalle attrici, nonché in ordine alla domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà delle sopraelevazioni e del tetto, proposta dal CONDOMINIO EDIL SAL;
compensa per intero tra le parti le spese processuali sostenute.
Così deciso in Salerno il 17 aprile ’08
Il Giudice dott. ANTONIO SCARPA
Avvocato Mirco Minardi Senigallia Ancona