Breve analisi della recente legge n. 7/07
A cura dell’Avv. Mirco Minardi e del dott. Mauro Olivanti
La recente legge 8 febbraio 2007, n. 9 intitolata “Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali”, entrata in vigore il 16 febbraio 2007, è stata emanata al fine di agevolare i nuclei familiari con persone in situazione di svantaggio personale, che siano soggetti a procedura di sfratto.
In tali casi, la procedura di sfratto è sospesa per otto mesi dall’entrata in vigore della legge (e dunque sino al 16 ottobre 2007) a favore dei conduttori degli immobili adibiti ad uso abitazione che debbano restituire gli immobili locati a seguito di procedura esecutiva di rilascio, il cosiddetto sfratto.
Possono usufruire della sospensione:
- i residenti nei comuni capoluoghi di provincia;
- i residenti nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti;
- i residenti nei comuni ad alta tensione abitativa (la città di Senigallia rientra in questa categoria).
La procedura deve riguardare conduttori con un reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 curo, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare:
- persone ultrasessantacinquenni;
- malati terminali;
- portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.
La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche agli inquilini che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico.
La sussistenza dei requisiti per la sospensione della procedura esecutiva è dichiarata dai soggetti interessati mediante autocertificazione e comunicata al locatore, il quale può contestare la sussistenza di tali requisiti ricorrendo al giudice dell’esecuzione che procede allo sfratto.
Per i conduttori di immobili ad uso abitativo concessi in locazione da casse professionali e previdenziali, da compagnie di assicurazione, da istituti bancari, da società possedute dai soggetti citati, ovvero che, per conto dei medesimi, anche indirettamente, svolgono l’attività di gestione dei relativi patrimoni immobiliari, il termine di sospensione è fissato in diciotto mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge.
Per tutto il periodo di sospensione dell’esecuzione, il conduttore è tenuto a corrispondere al locatore la maggiorazione del venti per cento dell’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto (al quale si applicano automaticamente ogni anno gli aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente).
Il conduttore decade dal beneficio della sospensione dell’esecuzione se non provvede al pagamento del canone.
La sospensione non opera in danno del locatore, cioè il proprietario, che dimostri di trovarsi nelle stesse condizioni richieste per ottenere la sospensione o nelle condizioni di necessità sopraggiunta dell’abitazione (ad es. per bisogno proprio o dei figli).
Anche a livello fiscale vi sono dei benefici per i proprietari degli immobili locati; per essi, infatti, il relativo reddito dei fabbricati riferito all’anno 2006 non concorre alla formazione del reddito imponibile, ai soli fini delle imposte sul reddito delle persone fisiche e delle società, per tutta la durata del periodo di sospensione dell’esecuzione. A favore dei medesimi proprietari, i comuni possono prevedere esenzioni o riduzioni dell’ICI.
La legge prevede inoltre l’adozione di misure programmatiche, di breve e medio periodo, tra cui la redazione di un piano straordinario da parte delle regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano, da adottare entro tre mesi dalla data di entrata in vigore legge, da inviare ai Ministeri delle infrastrutture e della solidarietà sociale e al Ministro delle politiche per la famiglia. Il piano è stilato su proposta dei comuni interessati, sulla base del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica, con particolare riferimento categorie alle categorie svantaggiate già presenti nelle graduatorie per l’assegnazione degli alloggi.
I comuni possono istituire apposite commissioni, con durata di diciotto mesi, per la definizione delle graduatorie finalizzate a favorire i passaggi da casa a casa per nuclei con soggetti svantaggiati e per le famiglie già in collocate in graduatorie comunali per l’accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Entro due mesi dalla data di entrata in vigore della legge, il Ministero delle infrastrutture dovrà poi convocare un tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative, ed entro un mese dovrà essere elaborato un programma nazionale contenente:
a) gli obiettivi e gli indirizzi di carattere generale per la programmazione regionale di edilizia residenziale pubblica riferita alla realizzazione, anche mediante l’acquisizione e il recupero di edifici esistenti, di alloggi in locazione a canone sociale, nonché alla riqualificazione di quartieri degradati;
b) proposte normative in materia fiscale e per la normalizzazione del mercato immobiliare, con particolare riferimento alla riforma della disciplina della vendita e della locazione di immobili di proprietà di enti pubblici ed istituzionali;
c) l’individuazione delle possibili misure, dirette a favorire la continuità nella cooperazione tra Stato, regioni ed enti locali prioritariamente per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali;
d) la stima delle risorse finanziarie necessarie per l’attuazione del programma nell’ambito degli stanziamenti già disponibili e senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
È previsto inoltre che entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge siano definiti i requisiti degli alloggi sociali, con decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture.
La legge in esame proroga al 31 maggio 2007 il termine di inizio dei lavori degli alloggi di edilizia residenziale in locazione ricompresi nei piani operativi regionali, predisposti in attuazione del programma “20.000 alloggi in affitto” (Tale programma prevede la costruzione di alloggi da cedere in affitto, finanziati dell’articolo 145,comma 33, della legge 23 dicembre 2000, n. 388).
Un’ultima modifica riguarda la legge 27 luglio 1978, n. 392, cosiddetta sull’”equo canone”; la più rilevante è la previsione applicabile agli immobili adibiti all’esercizio di attività teatrali, per i quali i contratti di locazione in corso, alla scadenza, sono rinnovati di diritto per un periodo di nove anni (salvo che, per gli stessi, non sia stata pronunciata convalida di sfratto per morosità).