Agenzie immobiliari: spetta il diritto alla provvigione in assenza di compromesso?
Riassunto: la sottoscrizione da ambo le parti della proposta irrevocabile d’acquisto, poichè integra un’opzione, attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione.
Nella prassi delle agenzie immobiliari, prima della stipula del contratto preliminare vengono solitamente sottoscritti dal compratore e dal venditore delle proposte irrevocabili di acquisto.
Nella maggior parte dei casi le parti giungono alla stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo ed in tali situazioni non vi è alcun dubbio che il mediatore abbia diritto alla provvigione, anche nell’ipotesi in cui al preliminare non abbia fatto seguito il contratto definitivo.
Ma cosa accade quando le trattative si fermano alla proposta irrevocabile? Per dare una risposta a questa domanda occorre partire dalla nozione di “affare” di cui agli artt. 1754 e 1755 c.c..
Per affare si deve intendere un’operazione di natura economica che si risolva in un’utilità patrimoniale, suscettibile di conseguenze giuridiche. Essa, pertanto, stante la sua maggiore estensione rispetto al concetto di contratto, è riferibile non solo ai contratti propriamente detti, ma anche a qualsiasi operazione che sia tale da far sorgere obbligazioni. In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso ogni volta che tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio ovvero, anche, per il risarcimento del danno.
Pertanto il contratto preliminare non costituisce il minimum per far sorgere il diritto alla mediazione a favore del mediatore, posto che anche la conclusione di un opzione può, in astratto, far sorgere tale diritto.
E’ noto, infatti, come l’opzione, a differenza della proposta irrevocabile, abbia natura di negozio giuridico bilaterale. Mentre nella proposta irrevocabile vi è una parte che avanza una proposta contrattuale ed unilateralmente si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo, nell’opzione, invece, vi sono due parti che convengono che una di essa resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno. In entrambi i casi, perciò, vi è una proposta contrattuale irrevocabile, ma mentre nella prima ipotesi (art 1329 c.c.) l’irrevocabilità dipende esclusivamente dalla volontà unilaterale del proponente, nella seconda (art 1331 c.c.) l’irrevocabilità dipende da una convenzione tra le parti, le cui volontà si sono già espresse.
Poiché il contratto di opzione può essere prodromico, oltre che ad un contratto definitivo, anche ad un contratto preliminare, la risposta al quesito è affermativa, dovendosi riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione anche quando le parti si siano limitate a firmare la proposta irrevocabile.
L’unica possibilità per sottrarsi al pagamento è quella di dimostrare che le parti intendevano subordinare il pagamento della provvigione alla stipula del contratto preliminare.
