Il contratto di sale and lease back (vendita con leasing di ritorno), costituisce uno schema negoziale socialmente tipico – in quanto frequentemente applicato, sia in Italia che all’estero, nella pratica degli affari – contrassegnato da specificità di struttura e di funzione – e quindi da originalità ed autonomia rispetto ai tipi negoziali legalmente tipici -, e rientrante tra i c.d. contratti di impresa.
Con il contratto di sale and lease back, nella sua configurazione socialmente tipica, un’impresa (o un lavoratore autonomo) vende un proprio bene (immobile o mobile), di natura strumentale per l’esercizio dell’impresa o dell’attività, ad una impresa di leasing, la quale lo concede contestualmente in leasing all’alienante, che corrisponde per l’utilizzazione del bene un canone ed ha la facoltà, alla scadenza del leasing, di riacquistare la proprietà esercitando un diritto di opzione, per un predeterminato prezzo.
Come tutti i contratti atipici, anche quello in esame presenta punti di contatto con figure negoziali tipiche, sicché, volendolo sezionare, ben si potrebbe ridurlo ad un mero assemblaggio di tipi legali (vendita; mutuo; locazione; opzione). Ma si tratterebbe, appunto, di un’operazione riduttiva, non rispettosa della funzione integratrice dell’ordinamento svolta dall’autonomia contrattuale nel settore dei traffici commerciali.
Unitariamente considerato, per converso, il lease back si configura come operazione economica complessa, rispondente ad una specifica esigenza, caratteristica dell’attività imprenditoriale (o di lavoro autonomo), e cioè all’esigenza del venditore-utilizzatore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi di natura finanziaria, di ottenere con immediatezza liquidità, mediante l’alienazione di un suo bene strumentale – e quindi di norma funzionale ad un determinato assetto produttivo (si pensi ad un capannone industriale o ad altro bene inserito in uno specifico contesto produttivo) e pertanto non agevolmente collocabile sul mercato -, conservando di questo l’uso, e con facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto.
È innegabile che, nella vita di un’impresa, siffatta esigenza può fisiologicamente manifestarsi, ove ricorra l’opportunità di smobilizzare precedenti investimenti sfruttando il valore di scambio degli strumenti di impresa, e di avvalersi della liquidità così ottenuta per finanziare riconversioni o acquisizioni di nuovi impianti tecnologici, continuando ad utilizzare, in leasing, il bene strumentale alienato con i relativi benefici fiscali, e riservando alla cessazione del rapporto la scelta tra il riacquisto del bene o la sua restituzione.
Nell’ambito di tale schema, caratterizzantesi come momento di normale svolgimento dell’attività di impresa, la vendita all’impresa di leasing non risulta quindi piegata a scopo di garanzia, quale accessorio di un preesistente o concomitante mutuo, ma costituisce necessario presupposto per la concessione del bene in leasing: non è quindi, come si è rilevato, una vendita a scopo di garanzia, bensì una vendita a scopo di leasing.
Le assonanze tra lease back e alienazione in garanzia collegata ad un mutuo sono indubbiamente consistenti, e potrebbero fondare un giudizio di piena assimilazione, qualora l’interprete si limitasse a porre a raffronto i due schemi negoziali astrattamente considerati.
La diversificazione appare tuttavia apprezzabile, qualora si proceda al valutare il lease back come operazione economica tipizzata dal suo essere inserita in un contesto socio-economico ben definito, e cioè nella realtà dell’economia delle imprese (e vale precisare: delle imprese sane).
Non trascurabile rilievo, ai fini della tipizzazione dello schema, assumono quindi vari elementi, costituiti dalla qualità delle parti contraenti, di regola rappresentate da una impresa (o lavoratore autonomo) e da una impresa di leasing; dalla natura del bene, che deve essere strumentale per l’esercizio dell’impresa; dai criteri di determinazione del prezzo di vendita, dei canoni e del prezzo di opzione, di regola omogenei in una corretta contrattazione; dalla considerevole durata del rapporto; dalla conformità delle condizioni del contratto di utilizzazione del bene a quelle generalmente praticate per un leasing.
In conclusione, quindi, lo schema negoziale socialmente tipico del lease back presenta autonomia strutturale e funzionale, quale contratto d’impresa, e caratteri peculiari, di natura soggettiva ed oggettiva, che non consentono di ritenere che esso integri, per sua natura, e nel suo fisiologico operare, una fattispecie negoziale fraudolenta sanzionabile ai sensi degli artt. 1344 e 2744 c.c. (ovvero, quale negozio atipico, affetto da illiceità della causa concreta, ex art. 1343 c.c., per violazione di norma imperativa, e cioè dell’art. 2744 c.c.).
