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Agenzie immobiliari: provvigione PDF Stampa E-mail
Agenzie immobiliari: spetta il diritto alla provvigione in assenza di compromesso?

Riassunto: la sottoscrizione da ambo le parti della proposta irrevocabile d'acquisto, poichè integra un'opzione, attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione.

Nella prassi delle agenzie immobiliari, prima della stipula del contratto preliminare vengono solitamente sottoscritti dal compratore e dal venditore delle proposte irrevocabili di acquisto.
Nella maggior parte dei casi le parti giungono alla stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo ed in tali situazioni non vi è alcun dubbio che il mediatore abbia diritto alla provvigione, anche nell’ipotesi in cui al preliminare non abbia fatto seguito il contratto definitivo.
Ma cosa accade quando le trattative si fermano alla proposta irrevocabile? Per dare una risposta a questa domanda occorre partire dalla nozione di "affare" di cui agli artt. 1754 e 1755 c.c..
Per affare si deve intendere un’operazione di natura economica che si risolva in un'utilità patrimoniale, suscettibile di conseguenze giuridiche. Essa, pertanto, stante la sua maggiore estensione rispetto al concetto di contratto, è riferibile non solo ai contratti propriamente detti, ma anche a qualsiasi operazione che sia tale da far sorgere obbligazioni. In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso ogni volta che tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio ovvero, anche, per il risarcimento del danno.
Pertanto il contratto preliminare non costituisce il minimum per far sorgere il diritto alla mediazione a favore del mediatore, posto che anche la conclusione di un opzione può, in astratto, far sorgere tale diritto.
E' noto, infatti, come l'opzione, a differenza della proposta irrevocabile, abbia natura di negozio giuridico bilaterale. Mentre nella proposta irrevocabile vi è una parte che avanza una proposta contrattuale ed unilateralmente si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo, nell'opzione, invece, vi sono due parti che convengono che una di essa resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno. In entrambi i casi, perciò, vi è una proposta contrattuale irrevocabile, ma mentre nella prima ipotesi (art 1329 c.c.) l'irrevocabilità dipende esclusivamente dalla volontà unilaterale del proponente, nella seconda (art 1331 c.c.) l'irrevocabilità dipende da una convenzione tra le parti, le cui volontà si sono già espresse.
Poiché il contratto di opzione può essere prodromico, oltre che ad un contratto definitivo, anche ad un contratto preliminare, la risposta al quesito è affermativa, dovendosi riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione anche quando le parti si siano limitate a firmare la proposta irrevocabile.
L’unica possibilità per sottrarsi al pagamento è quella di dimostrare che le parti intendevano subordinare il pagamento della provvigione alla stipula del contratto preliminare.

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Queste in sintesi le motivazioni del Tribunale.

  • Il contratto di prestazione professionale va risolto in caso di grave inadempimento.
  • Nel caso in esame la prestazione eseguita dal medico è stata giudicata sostanzialmente inutile per l’attrice, la quale non solo non ha risolo i propri problemi, ma ha dovuto per effetto di cure incongrue perdere altri due denti, pur essendo già portatrice di una situazione odontostamotologica compromessa.
  • Per quanto attiene infine alla colpa, va ricordato che secondo l’ormai consolidato orientamento della Suprema Corte chi lamenta l’inadempimento di una obbligazione contrattuale deve soltanto dimostrare l’esistenza e l’efficacia del contratto, mentre è onere del convenuto dimostrare o di avere adempiuto, ovvero che l’inadempimento non è dipeso da propria colpa, ai sensi dell’art. 1218 c.c. (cfr., da ultimo, Cass. sez. un. 30.10.2001 n. 13533, in Dir. e giust., 2001, fasc. 42, 26) e tali princìpi trovano applicazione anche nell’ipotesi di responsabilità professionale del medico.
  • In questi casi, è dunque onere del medico dimostrare che il danno non sussiste, ovvero non è dipeso da propria colpa (ex permultis, Cass., sez. III, 23-05-2001, n. 7027, in Danno e resp., 2001, 1165; Cass., sez. III, 06-10-1997, n. 9705, in Giust. civ., 1998, I, 424; nonché, per la giurisprudenza di questo Tribunale, ex multis, Trib. Roma 30.11.2003, Plaitano c. Toscana, inedita; Trib. Roma 30.6.2003, Felix c. Marcorelli, inedita; Trib. Roma 1.8.2003, Nardozi c. Diotallevi, inedita).
  • Dall’accoglimento della domanda di risoluzione discende sul piano degli effetti che:
    (a) è dovuta la restituzione delle somme già versate (effetto restitutorio scaturente dalla risoluzione);
    (b) è dovuto il risarcimento del danno (effetto risarcitorio scaturente dalla risoluzione).
  • Per quanto attiene agli obblighi restitutori scaturenti dalla risoluzione di un contratto di prestazione d’opera professionale, ritiene il Tribunale di Roma che il medico sia tenuto alla restituzione del corrispettivo ricevuto, a nulla rilevando che la prestazione da lui resa non sia ripetibile in natura. Ostano all’accoglimento della conclusione contraria (sostenuta da Trib. Roma 30.6.2004, in Giurispr. romana, 2004, 367, invocata da parte convenuta), almeno due rilievi:
    • Innanzitutto, l’irripetibilità dell’onorario già pagato dal cliente contrasta con l’esigenza di salvaguardare il sinallagma tra le reciproche prestazioni. Se si ritenesse irripetibile l’onorario versato dal paziente, infatti, quest’ultimo verrebbe costretto a pagare una prestazione inutile, se non dannosa. Si consideri, del resto, che il controvalore pecuniario di una prestazione professionale che abbia arrecato un danno alla salute del paziente non può non essere pari a zero, e dunque per esso non sarebbe dovuto alcun corrispettivo.
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